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给客户简要梳理了通过资产划转剥离房产的方案,在适用土增税的免税政策时犹疑不定

发布时间:2021/10/24 17:19:52来源:hao1***

给客户简要梳理了通过资产划转剥离房产的方案,在适用土增税的免税政策时犹疑不定。跟两个在税局的朋友们沟通了一下,其中一个朋友告知,国有资产的无偿划转可以适用土增税免税政策,但非国有资产无偿划转则需要缴纳土增税。另外一个朋友不太确定性地告知,无偿划转符合条件的话在广州基本是免土增税的,但是具体还要看主管税务机关的意见。

主管税务机关的权力的确很大。我还清楚地记得,明股实地在大多数地方已经不再征收土地增值税,但是在湖南,当地专门出具了文件,特别强调一定要征收土地增值税。在上市公司恒立实业发布的公告中可以看到,2019年10月8日,岳阳市税务局向其送达《税务事项告知书》(岳楼洛税通[2019]201号),要求就其将持有岳阳恒通实业有限责任公司100%股权间接转给湖南荣盛房地产开发有限公司的行为征收土地增值税。

就在这个周末,财政部、自然资源部、税务总局、人民银行日前联合发布通知称,将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。税务机关的权力越来越大,希望国家能够加强监管,避免类似于明股实地交易中实质性课税原则与税收法定原则违背的案例一再发生。

扯远了。但是为了避免明股实地沟通过程中的不可预测性,我们决定以资产划转的形式完成这次交易。资产划转完全按账面价值划转,未来真的将资产进行转让时,以当时的公允价值扣除划转资产的账面价值,并不会导致土地增值税的流失。因此,我们相信跟税局沟通可以得到一个比较满意的结果。

客户的公司是一家实业公司,包含多项业务,包括物流、建筑和房产出租等。我们的目标是将房产出租业务单独剥离,因为这块业务是实业公司大股东与另外一名隐性股东共同出资购买的法拍房。借业务剥离的机会,未来对这一块业务单独运营,并明晰产权关系。资产划转方案分如下三个步骤进行:

1)实业公司成立一家全资子公司A,使实业公司与A公司成为母子公司关系;

2)实业公司将其大股东与隐性股东共同出资购买的法拍房按照账面价值无偿划转至A公司,A公司成为法拍房的所有权人;

3)一年后,隐性股东增资扩股进入A公司,稀释实业公司持有A公司的股权至80%。这时,A公司的资产为法拍资产,A公司的股权关系为:实业公司80%、隐性股东20%。符合其当初共同出资比例。

此过程中涉及的税费优惠政策如下:

1)增值税

财税【2016】36号规定:“纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税。

2)企业所得税

《财政部、国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税【2014】109号)将“划转”这一原只适用于国有资产特有的处置方式扩大到非国有资产处置的范围。对100%直接控制的居民企业之间,以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产,凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的,股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动,且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的,可以选择特殊性税务处理,免于缴纳企业所得税。

3)契税

财税2021年17号文第六条:同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。

4)土地增值税

关于土地增值税是否免征,重庆市地方税务局2014年第9号公告明确指出:同一投资主体内部所属企业之间无偿划转房地产,不征收土地增值税。

国家层面,财税2018年57号文第三项规定,按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税 。

这个免税规定,严格来说属于分立免土地增值税。所以,方案第一点成立全资子公司应该改为由原投资人新设分立A公司。

另外,财税2018年57号文执行至2020年12月31日,目前已经到期,暂未见到新通知。不过,我们知道,财税2018年57号文是延续了2015年5号文,而此前的到期文件则是2012年4号文,按照惯例,我们应该可以判断很快可以看到2018年57号文的延期文件,就像2018年17号文已经延期为2021年17号文一样。所以,目前我们仍倾向于认为该划转或者改成分立的行为不缴土增税。其最终的实质是,账面价值进行划转,并未逃避缴纳土地增值税。

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